La Ley de Propiedad Horizontal establece que no es obligatorio que la comunidad de vecinos contrate una póliza, sin embargo la misma Ley de Propiedad Horizontal sí muestra como algo muy recomendable que la comunidad de propietarios, suscriba una póliza de seguro.

Para una Comunidad de Propietarios es conveniente suscribir un seguro de Responsabilidad Civil, que proteja de los siniestros causados por o a causa de alguno de los elementos comunes de inmueble. En caso de ocurrir un sinistro de estas características  y no contar con seguro de Responsabilidad Civil Comunitaria la responsabilidad recaerá sobre la comunidad.

Asimismo, resulta muy recomendable contar con una póliza multirriesgo que garantice la cobertura ante diversidad de siniestros y que puede contratarse respondiendo a las necesidades de cada comunidad. Estos seguros cubren ante eventos como incendio, explosión, impactos, rayos, vandalismos, hurtos, etc. Junto con su administrador debe definir bien las garantías que necesita una comunidad,

Este tipo de pólizas tiene cierta complejidad y requiere un asesoramiento adecuado, llegado el momento puede suponer una gran tranquilidad para la Comunidad, consulte a los expertos de Terraminium y viva con la tranquilidad que merece.

La figura del Presidente, como órgano de gobierno de la comunidad, se regula en el artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las Juntas Generales de Propietarios suelen elegir a sus presidentes por voluntariedad, por rotación o por sorteo. Para su elección es suficiente con un acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, no requiriendo unanimidad. El nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios ha de recaer necesariamente sobre uno de los  propietarios, por lo que no cabe la posibilidad de nombrar a un tercero ajeno que no sea propietario. 

Una vez se ha designado el cargo correctamente en una Junta General, el ejercicio del mismo es obligatorio.  Según dice el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad. Consulte cualquier duda jurídica con los expertos en Administración de Fincas de TERRAMINIUM.

A pesar de que su instalación no es obligatoria en todas las comunidades de vecinos, es muy aconsejable disponer de ellos para mantener el edificio lo más seguro posible ante una situación de incendios. La Norma Básica de Edificación, que recoge todo el reglamento de protección contra incendios en los edificios, establece que sólo es obligatorio en los edificios construidos o rehabilitados desde 1996. Por tanto, es imprescindible en las viviendas posteriores a esta fecha y no en las anteriores, a menos que haya sufrido alguna modificación como la instalación de un ascensor, la ampliación de la superficie, la reforma de una escalera o cualquier otra obra que conlleve cambios importantes en la comunidad de vecinos.

La decisión de sustituir al Administrador, como órgano de Gobierno de la Comunidad de Propietarios, debe ser tomada en Junta de Propietarios. Cuando una comunidad quiere cambiar su administrador, tiene dos opciones:

    A) esperar a que se celebre la junta anual ordinaria, convocada por el Presidente de la comunidad. Tenga presente que por esta vía el administrador saliente tendrá presencia en la Junta, lo cuál suele ser incómodo. En dicha Junta ordinaria, en el punto de renovación de órganos de gobierno, se deliberará la sustitución del administrador. La decisión requiere un quorum de mayoría simple  tanto en votos de propietarios (la mitad más uno de los propietarios) como en porcentaje de cuota de participación (más del 50% de propiedad del inmueble representada).

    B) No es necesario esperar a la junta ordinaria anual de propietarios de la comunidad para efectuar un cambio de administrador. Alternativamente se puede instar a que se convoque una junta extraordinaria, Lo normal es que la junta la convoque el presidente de la comunidad, pero también la pueden convocar el 25% de los vecinos (cuarta parte de los propietarios de la comunidad o cuarta parte de los coeficientes de participación). El cambio de administrador puede proponerlo cualquier propietario, sin necesidad de que el presidente esté de acuerdo con la propuesta. Si opta por esta segunda vía, es aconsejable que el futuro nuevo administrador de la comunidad se encargue de redactar la convocatoria de la Junta y que el presidente la envíe. Asimismo es aconsejable que el nuevo administrador redacte el acta de la reunión en la que se cesa al actual administrador y se aprueba la entrada del nuevo.

Una vez realizada la Junta, lo más habitual es que el nuevo administrador redacte el Acta en un plazo máximo de 10 días desde la Junta para su firma por el Secretario y el Presidente de la Comunidad. El acta debe especificar el acuerdo adoptado así como la fecha definitiva del cese del actual administrador que debería coincidir con la fecha de inicio de actividad del nuevo administrador. Todos los propietarios recibirán una copia del acta en el menor plazo posible. Cambiar de administrador de fincas de la Comunidad de propietarios puede parecer una gestión compleja, pero es un proceso habitual y con la ayuda de un nuevo administrador se convierte en un proceso sencillo para la Comunidad. Desde TERRAMINIUM te acompañamos en este proceso. Ofrecemos este servicio gratuito que facilita el proceso de cambio de administrador, y porque consideramos que es recomendable que un profesional que se dedica a estas cuestiones  realice y gestione este proceso.

Los estatutos de una comunidad de propietarios es un documento que establece los derechos y obligaciones que todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales comerciales de esa finca, deben acatar de forma obligatoria. Nunca nada de lo que fijen los estatutos de la comunidad puede ir en contra de lo que dicta la Ley de Propiedad Horizontal.

Los derechos y obligaciones que delimitan los estatutos, por lo general, suelen tener que ver con el uso del edificio, sus instalaciones y servicios, sus zonas comunes y todo lo relativo a su administración y gestión, como los gastos, seguros, conservación, reparaciones, etc.

Es importante diferenciar entre estatutos de comunidad de propietarios y títulos constitutivos. Tampoco hay que confundir los estatutos de comunidad de propietarios con las normas de régimen interno. El establecimiento y/o modificación de las normas se puede acordar en una junta ordinaria por mayoría, mientras que para la constitución y/o cambios de estatutos es necesario el acuerdo por unanimidad en una junta extraordinaria.

A la hora de elaborar los estatutos de la Comunidad, lo más común es que sea la promotora inmobiliaria quien redacte los estatutos de la comunidad de vecinos cuando realiza la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal ante notario. Pero puede darse el caso de que una Comunidad no los tuviese. Entonces sería la propia Comunidad de Propietarios quien los elaborarían para aprobarlos por unanimidad en una junta extraordinaria. Después, los estatutos aprobados deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tengan capacidad de obligar a terceros (fututos propietarios).

A continuación relacionamos las responsabilidades del Administrador de Fincas en los distintos ámbitos de sus competencias:

ÁREA ECONÓMICO-CONTABLE Y ASESORÍA

   - Facturación y puesta al cobro  de los recibos que por cuotas ordinarias y extraordinarias que fije la Comunidad de Propietarios.

   - Custodia de los fondos que se encuentren en su poder, preservando que estén a disposición de la Comunidad de Propietarios.

   - Control, reclamación y gestión amistosa de cobro de los recibos  pendientes de pago. Control actualizado de la contabilidad de la Comunidad de Propietarios

   - Control de gastos y elaboración del presupuesto anual. Ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

   - Elaboración de contratos civiles o mercantiles necesarios para el normal desarrollo de la actividad de la comunidad de propietarios. Asesoramiento a la Comunidad de Propietarios en materia de propiedad horizontal, laboral o técnica cuantas veces sea requerido.

ÁREA DE GESTIÓN Y CONSERVACIÓN:

   - Contratación de nuevos servicios y suministros, o sustitución de los antiguos, según aquellos acuerdos tomados al respecto por la Comunidad de Propietarios, y previamente autorizados por esta.

   - Atención de llamadas o avisos de averías y siniestros, estableciendo lo necesario para solventar la situación.

   - Valoración de los inmuebles, a efectos de la contratación de los seguros.

   - Seguimiento de siniestros, de forma complementaria a la propia compañía de seguros de la comunidad.

   - Control administrativo de las obras y trabajos de conservación y mantenimiento ordinario, gestionando presupuestos de los servicios con los distintos proveedores o técnicos.

ÁREA DE SECRETARÍA:

   - Confección y envío de convocatorias para las juntas tanto ordinarias como extraordinarias.

   - Asistencia personal a la junta ordinaria y las extraordinarias que sean necesarias levantando acta de la sesión.

   - Redacción y envío de cuantas circulares, cartas, escritos, solicitudes, apercibimientos o notificaciones escritas que sean necesarias redactar y remitir, tanto a los Propietarios como a organismos oficiales, entidades privadas, proveedores, etc.

   - Firma de los certificados que acrediten la situación de deudas, y que pudieran servir de base para la interposición del procedimiento judicial que proceda, en aras a la reclamación de deudas.

   - Tenencia, custodia y actualización de los ficheros de datos, tanto en soporte informático como en papel de los Propietarios que conforman la Comunidad.

   - Custodia del libro de actas.

   - Tratamiento y custodia de los datos de carácter personal de los que se disponga, en estricta aplicación a lo dispuesto en la Ley Orgánica de Protección de Datos (en adelante L.O.P.D). 

¿Estás cansado de no saber lo que ocurre en tu comunidad de vecinos?, ¿de que en tu comunidad no haya información actualizada?, ¿de que las cuentas no estén claras?, ¿de no disfrutar de servicios de calidad?, ¿de no optimizar los gastos de la comunidad?, ¿de que las incidencias no se resuelvan con agilidad?, ¿de pagar más de lo que quisieras?, ahora puedes elegir cambiar a una forma nueva y diferente de gestionar tu comunidad.

Con el lema “Vecinos informados de lo que ocurre en su comunidad en todo momento y en cualquier lugar”, TERRAMINIUM rompe con el modelo clásico administración de fincas y ofrece modernizar la gestión de las comunidades de vecinos. TERRAMINIUM ofrece al vecino una plataforma sencilla e intuitiva accesible vía WEB, Tablet o smartphone, personalizada para su comunidad, en la que podrá acceder a:

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- un sistema ágil de información y seguimiento de incidencias;

- la posibilidad de realizar Juntas Virtuales, para tomar decisiones ágiles, informadas y cómodas. El vecino vota y participa desde su ordenador, tablet o móvil!. Con total validez legal.

- toda la documentación de la comunidad (actas, estatutos, pólizas, etc.);

- un tablón de anuncios virtual y funcionalidades de valor como la reserva de pistas de pádel. Además, Terraminium despliega un método de trabajo transparente, eficaz y ágil, orientado a la optimización de la gestión de la comunidad, negociando permanentemente y obteniendo importantes ahorros para los vecinos, y asegurando que la comunidad dispone de los servicios y atención adecuada.